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주택담보대출 한도는 실거래가가 아닌 'KB시세'를 기준으로 계산됩니다. 저도 처음 임장을 다녀온 날, 부동산 실장님 입에서 계속 'KB시세'라는 말이 나오는데 국민은행이 왜 집값을 정하는 건지 도무지 감이 안 왔습니다. 그래서 돌아와서 밤새 공부한 내용을 정리했습니다.
집값 종류가 이렇게 많은 줄 알고 계셨나요?
솔직히 저는 임장 가기 전까지 '집값'이라고 하면 그냥 계약서에 쓰인 숫자 하나만 있는 줄 알았습니다. 그런데 같은 집 하나를 두고 이름이 다른 가격이 여러 개 존재한다는 사실을 알게 됐을 때, 왜 아무도 이걸 먼저 알려주지 않았나 싶었습니다.
먼저 호가(呼價)가 있습니다. 부동산 창문에 붙어 있는 "10억" 같은 가격이 바로 호가인데, 쉽게 말해 매도인이 원하는 희망 판매가입니다. 협상의 출발점일 뿐 꼭 그 가격에 살 필요는 없습니다. 실제로 제가 임장 당시 실장님이 "저 호가는 좀 깎을 수 있어요"라고 하셨을 때 처음으로 호가와 실거래가가 다르다는 걸 실감했습니다.
실거래가는 매도인과 매수인이 실제로 계약서에 서명한 금액입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템)에서 단지별·주택형 별 거래 이력을 확인할 수 있습니다. 임장 전에 이 사이트에서 최근 거래 흐름을 파악해 두면 협상할 때 훨씬 유리합니다.
그 외에 공시가격이 있습니다. 공시가격이란 정부가 매년 1회 발표하는 가격으로, 재산세·종합부동산세 등 세금을 부과하는 기준이 됩니다. 집을 공동명의로 할 때 세금 계산에서 자주 등장하는 그 가격입니다. 그리고 감정평가액도 있는데, 감정평가사가 직접 산출하는 금액으로 주로 법원 경매나 담보 평가 등 특수한 상황에서 활용됩니다.
그렇다면 계약 전에 반드시 확인해야 하는 가격은 무엇일까요? 바로 KB시세입니다. KB시세란 KB국민은행이 전국 협력 공인중개사들의 데이터, 최근 실거래 이력, 호가, 전문가 의견을 종합해 매주 금요일 발표하는 시세입니다. 과거 주택 담보 대출 업무를 주로 담당하던 주택은행이 국민은행에 합병되면서 그 통계 데이터가 그대로 승계된 것이 오늘날 KB시세의 뿌리입니다(출처: KB부동산).
KB시세는 개별 호수별로 나오지 않고, 단지 내 주택형(예: 59A, 59B)별 평균 시세로 발표됩니다. 또 상위 평균가·일반 평균가·하위 평균가 세 가지 층위로 나뉘는데, 1층처럼 선호도가 낮은 층은 하위 평균가를 적용받는 식입니다.
- 호가: 매도인 희망 판매가. 협상의 출발점
- 실거래가: 실제 계약서에 기재된 거래 금액
- 공시가격: 정부 발표 기준, 세금 부과에 사용
- 감정평가액: 감정평가사 산출, 경매·담보 평가에 사용
- KB시세: 매주 금요일 업데이트, 주담대 산정의 핵심 기준
KB시세가 대출한도와 정책대출을 어떻게 바꾸나요?
임장에서 돌아온 날 밤, 저는 이 질문이 계속 머릿속에 맴돌았습니다. "내가 10억에 계약서를 쓰면 대출은 10억 기준으로 나오는 거 아닌가?" 그런데 그게 아니었습니다.
주택담보대출, 줄여서 주담대의 한도는 '담보가치 × LTV(주택담보인정비율)'로 계산됩니다. 여기서 LTV(Loan To Value ratio)란 집값 대비 대출 가능 비율을 뜻하며, 서울 같은 규제지역 아파트는 현재 40%가 적용됩니다. 그리고 이때 '집값'의 기준이 KB시세라는 점이 핵심입니다.
예를 들어 실거래가 10억짜리 아파트를 계약했는데 KB시세가 9억이라면, 대출 한도는 10억의 40%가 아닌 9억의 40%인 3억 6천만 원입니다. 제가 처음 이 계산 구조를 접했을 때, 예상보다 대출이 적게 나올 수 있다는 사실이 꽤 충격적이었습니다.
반대로 KB시세가 실거래가보다 높은 경우는 어떨까요? KB시세 11억, 실거래가 10억이라면 11억의 40%를 기대할 수 있을 것 같지만, 은행은 보수적으로 리스크를 판단하기 때문에 더 낮은 실거래가 10억을 기준으로 삼아 4억을 대출해 주는 것이 일반적인 관행입니다. 저는 이 구조를 알고 나서, 항상 둘 중 더 낮은 금액으로 예산을 짜는 습관을 들이게 됐습니다.
KB시세가 중요한 또 다른 이유가 있습니다. 수도권 규제지역에서는 주택 가격별로 대출 한도 상한이 따로 정해져 있는데, 그 기준도 KB시세입니다. 그리고 정말 중요한 포인트는 '대출 신청일 기준' KB시세라는 점입니다. 대출 승인일도, 잔금일도 아닙니다. 계약 후 잔금까지 수개월이 걸리는 사이 KB시세가 15억을 넘어버리면 예상했던 한도가 줄어들 수 있습니다. 제 경험상 이 부분을 모르고 계획을 세우면 잔금 시점에 진짜 난처해집니다.
정책대출 자격, KB시세 기준이 상품마다 다릅니다
정책대출을 받을 때는 특정 가격 이하 주택에만 대출이 나오는데, 어떤 집값을 기준으로 그 조건을 판단하느냐가 상품마다 다릅니다. 이게 가장 헷갈리는 부분이었습니다.
보금자리론은 6억 이하 주택에 대해 받을 수 있는데, KB시세와 실거래가 둘 다 6억을 넘지 않아야 합니다. 즉, 실거래가를 5억 9천으로 깎아도 KB시세가 6억 1천이면 보금자리론은 자격이 없습니다. 둘 중 하나라도 기준을 초과하면 탈락입니다.
반면 디딤돌대출은 일반 가구 기준 5억 이하(신혼·다자녀 가구는 6억 이하) 주택에 대해 받을 수 있으며, KB시세와 실거래가 중 하나만 조건을 충족해도 대출이 가능합니다. 신생아특례디딤돌대출도 마찬가지입니다. 신생아특례디딤돌대출이란 출산 가구를 지원하기 위한 정책 대출로, 9억 이하 주택에 대해 KB시세 또는 실거래가 중 하나만 9억 이하면 자격이 됩니다.
정리하면 이렇습니다.
- 보금자리론: 6억 이하, KB시세 AND 실거래가 모두 충족 필요
- 디딤돌대출: 5억(신혼·다자녀 6억) 이하, KB시세 OR 실거래가 중 하나만 충족
- 신생아특례디딤돌대출: 9억 이하, KB시세 OR 실거래가 중 하나만 충족
- 수도권 규제지역 가격별 한도(15억·25억 기준): KB시세만 적용, 대출 신청일 기준
자주 묻는 질문
Q. KB시세는 어디서 확인하나요?
A. KB부동산(kbland.kr) 사이트에서 단지명을 검색하면 주택형별 상위·일반·하위 평균가를 확인할 수 있습니다. 매주 금요일 업데이트되니 대출 신청 전날 확인하는 것이 가장 정확합니다.
Q. KB시세가 없는 집도 있나요?
A. 있습니다. 50가구 미만 소규모 단지나 신축 직후 시세가 아직 형성되지 않은 단지는 KB시세가 없을 수 있습니다. 이 경우에는 은행이 자체적으로 감정평가를 실시해 담보가치를 산정하며, 예상보다 보수적으로 평가될 가능성이 있으니 미리 은행에 확인해 보시는 것이 좋습니다.
Q. 대출 신청 후 KB시세가 올랐으면 대출한도도 늘어나나요?
A. 수도권 규제지역의 가격별 한도 규제는 대출 신청일 기준 KB시세로 결정됩니다. 신청 이후에 KB시세가 오르거나 내려도 이미 신청일에 확정된 기준이 그대로 적용됩니다. 예를 들어 신청일 기준 KB시세가 14억 7천이었다면, 이후 15억을 넘어도 최대 6억 한도 조건이 유지됩니다.
Q. 실거래가가 KB시세보다 높을 때 대출한도는 어떻게 되나요?
A. 상승장에서는 실거래가가 KB시세보다 높게 형성되는 경우가 많습니다. 이때 대부분의 은행은 보수적으로 판단해 더 낮은 KB시세를 기준으로 대출 한도를 산정합니다. 간혹 KB시세를 그대로 적용해 주는 금융사도 있지만, 예산 계획은 항상 둘 중 낮은 금액을 기준으로 잡는 것이 안전합니다.
결론
처음 임장을 다녀온 날, KB시세라는 말을 귀에 못이 박히도록 들었지만 그 의미를 제대로 몰라 멍하니 고개만 끄덕였습니다. 돌아와서 공부하고 나서야 실거래가와 KB시세 중 더 낮은 금액으로 대출 한도를 보수적으로 계산해야 하고, 정책대출은 상품마다 AND·OR 기준이 다르다는 걸 비로소 이해했습니다.
집을 알아보기 시작했다면, 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 KB시세를 먼저 확인해 보시길 권합니다. 제가 직접 겪어보니 이 숫자 하나가 대출 계획 전체를 바꿀 수 있었습니다. 다음 단계로는 KB부동산에서 관심 단지의 KB시세를 직접 조회해 보고, 실거래가와 얼마나 차이가 나는지 비교해 보는 것이 좋습니다.